Договор аренды — подушка безопасности для арендодателя

продажа нежилой недвижимости.jpgКоммерческая недвижимость — один из самых надежных и прибыльных способов инвестирования средств. Но, как и в любом бизнесе, в сдаче недвижимости существуют свои трудности, связанные в первую очередь с поисками клиентов, то есть арендаторов, и с налаживанием доверительных отношений с ними.

Собственно говоря, найти клиента как такового относительно просто. Достаточно разместить соответствующее объявление в интернете или газете. К примеру, можно через портал http://business-asset.com/ua/ сдать помещение относительно быстро. Но в реальности свою недвижимость не следует доверять первому попавшемуся. Важно, чтобы арендатор соответствовал хотя бы минимальным требованиям порядочности и адекватности. В противном случае, сдача в аренду офиса или торгового помещения вместо прибыли принесет одни убытки. К тому же, договор аренды лучше сразу заключать на длительный срок. В случае с коммерческой недвижимостью попытка наладить «посуточную» аренду не получится. Так Вы тоже ничего не заработаете. Вот и получается, что найти арендаторов не так уж и просто.

Не стоит думать, что все Ваши проблемы позади, когда подходящий арендатор, наконец, нашелся. Самым ответственным этапом является заключение договора аренды. От того, насколько грамотно он будет составлен, в значительной степени зависит успех всего предприятия. В договоре аренды коммерческой недвижимости следует максимально точно указать адрес объекта, его расположение внутри здания (если сдается не все здание целиком), арендуемую площадь, сроки аренды, арендную ставку, способ и сроки ее внесения, а также данные самих арендодателя и арендатора. Неточность в каком-либо из этих пунктов обернется большими проблемами. Также следует составить подробный акт сдачи-приемки помещения, чтобы в случае нанесения вреда зданию были основания требовать материальной компенсации от виновника.

Не столь критично, но всё же очень важно, прописать в договоре и некоторые другие пункты. Во-первых, следует оговорить права и обязанности сторон, нарушение которых может стать основанием для досрочного разрыва договора. Во-вторых, заключая договор на длительный срок (более года), лучше обозначить возможность и порядок повышения арендной платы. Если помещение сдается с каким-либо ценным имуществом (офисной мебелью и техникой, спецоборудованием и т.д.), можно также прописать в договоре и обязанность арендатора компенсировать ущерб в случае повреждения такого имущества. Но, в таком случае, к договору придется приложить еще и полную опись этого имущества, которую стороны тоже должны визировать.

Нередко между сторонами арендно-договорных отношений возникают разногласия по поводу того, кто должен оплачивать ремонт съемной недвижимости. Закон предусматривает, что арендатор обязан за свой счет проводить текущий ремонт, а на владельца помещения возлагается обязанность производить ремонт капитальный. Причем, если капитальный ремонт не сделан, при определенных обстоятельствах арендатор вправе сделать его самостоятельно в счет аренды. Разумеется, эти положения закона работают только в том случае, если иное прямо не прописано в договоре. Проблема, однако, в том, что иногда достаточно трудно определить, что является текущим, а что капитальным ремонтом. Экспертиза, конечно, может дать ответ, но она тоже стоит денег, а вторая сторона совсем не обязательно признает ее результаты. Именно поэтому в договоре лучше сразу указать, что любой ремонт по инициативе арендатора должен оплачивать сам арендатор. Впрочем, перегибать палку и вешать обязанность по поддержанию здания в безопасном состоянии тоже не следует. Ведь если оно рухнет, именно Вы понесете наибольшие убытки и будете отвечать перед законом, если при этом еще и кто-нибудь пострадает.

Не будет лишним также прописать штрафные санкции в отношении арендатора в случае нарушения им положений договора. Ведь если вы обозначите только сами обязанности, но не укажите, какие же последствия наступят для него при их невыполнении, в лучшем случае у Вас просто будет право разорвать договор раньше срока. А что в этом хорошего, если арендатор, к примеру, нанес ущерб Вашей собственности или полгода кормил Вас завтраками, обещая заплатить за аренду со дня на день, но так и не заплатил? Без прописанных в договоре санкций даже суд не всегда поддержит Ваши требования материальной компенсации. В итоге Вы останетесь в минусе, а съемщик просто переедет на другой объект, ничего не потеряв.

В целом юристы и опытные риелторы единодушны во мнении, что, чем подробнее и понятнее прописаны права и обязанности сторон в договоре аренды, тем успешнее и выгоднее будет сотрудничество собственника с арендатором. А в случае каких-либо разногласий качественный договор послужит главным аргументом в ходе судебного разбирательства.